Trước tiên
, chúng ta cần tìm hiểu:
Cá nhân cho thuê tài sản gồm những Tài sản gì?
Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản
bao gồm:
– Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
– Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
– Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
(Dịch vụ lưu trú
không tính vào
hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm:
cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
)
Như vậy
: Nếu DN thuê tài sản của cá nhân trong các tài sản trên: =>
Nếu muốn đưa chi phí đó vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN thì thực hiện theo quy định dưới đây
:
————————————————————————–
I. Quy định về chi phí thuê Tài sản của cá nhân:
Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định về Chi phí thuê Tài sản của cá nhân:
“- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là
hợp đồng thuê tài sản
và
chứng từ trả tiền thuê tài sản
.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận
doanh nghiệp nộp thuế thay
cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là
hợp đồng thuê tài sản
,
chứng từ trả tiền thuê tài sản
và
chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân
.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản
chưa bao gồm thuế
(thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp
nộp thuế thay
cho cá nhân thì doanh nghiệp
được tính vào chí phí được trừ
tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.”
Chi phí thuê xe ô tô của cá nhân:
Theo Công văn 15335/CT-TTHT ngày 05/04/2019 của Cục thuế TP Hà Nội:
– Trường hợp Công ty thuê tài sản (xe ô tô) của ông Y là
cá nhân không kinh doanh
với số tiền
trên 100 triệu đồng/ năm
mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế GTGT, thuế TNCN) và Công ty
nộp thuế thay
cho cá nhân thì
được tính vào chi phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân
.
– Công ty liên hệ với Chi cục Thuế
nơi cá nhân có tài sản cho thuê để kê khai, nộp thuế thay
cho cá nhân cho thuê tài sản theo quy định.
– Công ty căn cứ vào
hợp đồng thuê tài sản
và
chứng từ trả tiền thuê tài sản
để xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN theo quy định tại Điều 4, Thông tư 96/2015/TT-BTC nêu trên.
Ai là người nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản?
Theo Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế;”
Như vậy:
– Nếu
trong hợp đồng thuê tài sản ghi là
“
bên đi thuê là người nộp thuế
” => Thì DN
có trách nhiệm kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
– Nếu ghi là “
Cá nhân là người nộp thuế
” => Thì
Cá nhân đó sẽ trực tiếp đi kê khai, nộp thuế.
———————————————————
Kết luận:
Chi phí thuê nhà của cá nhân, chi phí thuê xe ô tô của cá nhân hợp lý cần:
1. Nếu trên hợp đồng ghi
cá nhân là người nộp thuế
thì DN cần:
+ Hợp đồng thuê tài sản
+ Chứng từ trả tiền thuê tài sản
=> Trường hợp này thì không cần quan tâm đến việc Doanh thu cho thuê tài sản
trên
hay
dưới 100 triệu đồng/năm.
2. Nếu trên hợp đồng thể hiện là
DN nộp thuế thay
chủ nhả thì DN cần:
+ Hợp đồng thuê tài sản,
+ Chứng từ trả tiền thuê tài sản.
+ Hồ sơ khai thuế và Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (
Nếu trường hợp phải nộp thuế, tức là doanh thu cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng/năm
)
=> Trường hợp này thì phải quan tâm đến việc Doanh thu thu tài sản
trên
hay
dưới 100tr đồng/năm
và DN sẽ được đưa vào chi phí hợp lý số Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay đó nếu: =>
Trên hợp đồng thể hiện DN nộp thay
và
Giá thuê chưa bao gồm thuế GTGT, TNCN.
=> Cụ thể từng trường hợp
, các bạn đọc tiếp phần II bên dưới đây nhé:
—————————————————————————————
II. Cách tính thuế cho thuê nhà, cho thuê xe ô tô đối với cá nhân:
=> Có 2 trường hợp là:
Mức doanh thu trong năm dương lịch trên
hay
dưới 100 triệu đồng/năm,
cụ thể
như sau:
1. Nếu doanh thu cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở xuống:
Theo Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC:
2. Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản:
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch
từ 100 triệu đồng trở xuống
thì thuộc trường hợp
không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN
theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.
Theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP:
– Nếu cá nhân, hộ kinh doanh có
Doanh thu từ 100tr/năm trở xuống thì sẽ
được miễn thuế Môn bài.
Như vậy:
– Nếu cá nhân cho thuê tài sản mà có Doanh thu trong năm dương lịch
từ 100tr đồng trở xuống
thì:
KHÔNG phải nộp lệ phí Môn bài, thuế TNCN, GTGT.
– Nếu doanh thu trong năm dương lịch
trên 100 triệu đồng/năm
thì
phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.
Chú ý:
Chi tiết việc xác định doanh thu cho thuê tài sản trên hay dưới 100tr/năm để xác định doanh thu tính thuế, các bạn đọc tiếp phần 2 bên dưới đây nhé:
Như vậy
:
Chi phí thuê nhà, văn phòng của cá nhân, thuê xe ô tô của cá nhân hợp lý trường hợp có
Tổng doanh thu cho thuê nhà từ 100 tr/năm trở xuống
thì DN cần 1 bộ hồ sơ gồm:
————————————————————————————-
2. Nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng/năm:
– Nếu tổng số tiền nhà, thuê xe ô tô mà
trên 100 triệu đồng /năm
: Thì hộ gia đình, cá nhân cho thuê (hoặc bên DN thuê nộp thay)
phải kê khai, nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT và TNCN.
=> Dựa vào hồ sơ khai thuế, chứng từ nộp tiền thuế đó (
Không cần hóa đơn
) DN được đưa vào vào chi phí hợp lý, cụ thể như sau:
a. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà:
a.1, Cách tính lệ phí Môn Bài cho thuê tài sản:
– Nếu cá nhân
lần đầu
ra kinh doanh sẽ được
miễn lệ phí môn bài năm đầu
(từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) và thời hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài lần đầu chậm nhất là
ngày 30/01 năm sau
năm bắt đầu kinh doanh.
– Nếu cá nhân
đang kinh doanh
cho thuê tài sản thì thời hạn nộp Tờ khai lệ phí môn bài và Tiền lệ phí môn bài là
ngày 30/01 hàng năm.
a.2, Cách tính thuế Giá trị gia tăng cho thuê tài sản:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
a.3, Cách tính thuế Thu nhập cá nhân cho thuê tài sản:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%
—————————————————————————–
b. Cách xác định Doanh thu để tính thuế cho thuê tài sản:
Dù là
cá nhân khai thuế trực tiếp
hay là
DN khai thuế thay
thì cách xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế cũng như sau nhé:
Theo Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC:
“Cá nhân
chỉ có hoạt động cho thuê tài sản
và thời gian cho thuê
không trọn năm
, nếu phát sinh doanh thu cho thuê
từ 100 triệu đồng/năm trở xuống
thì thuộc diện k
hông phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước
cho nhiều năm
thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được
phân bổ theo năm dương lịch
.”
Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC:
“Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước
cho nhiều năm
thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế
một lần đối với toàn bộ
doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện
khai điều chỉnh, bổ sung
theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.”
Theo Công văn 2626/TCT-DNNCN ngày 19/7/2021 hướng dẫn Thông tư 40:
Điểm mới 16: Về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm (điểm c khoản 1 Điều 9)
– Sửa đổi quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định Cá nhân cho thuê tải sản không phải nộp thuế trong năm, theo đó:
– Trường hợp Cá nhân cho thuê tài sản
không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng
trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế.
– Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tinh thuế; trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.
– Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy:
– Nếu
KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng
(dương lịch) và
bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống
: => Thì
KHÔNG phải khai thuế.
– Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng
trên 8,34 triệu đồng
: => Thì cá nhân
PHẢI khai, nộp thuế
.
Nhưng do có 2 cách lựa chọn kỳ kê khai
, nên cụ thể như sau:
+) Nếu cá nhân lựa chọn
kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
=> Thì
phải khai, nộp thuế.
+) Nếu cá nhân lựa chọn
khai thuế theo năm,
lại có 2 trường hợp như sau
:
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế
trước 31/12
của năm tinh thuế: => Thì
phải nộp thuế.
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế
sau 31/12
của năm tính thuế: => Thì
không phải nộp thuế
(nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống)
;
Còn nếu tổng doanh thu trên 100tr thì
phải nộp thuế.
Chi tiết về việc này xem tại đây
:
Cách tính thuế cho thuế cho thuê nhà
.
——————————————————————
c. Hồ sơ khai thuế cho thuê Tài sản:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS.
Tải về tại đây:
Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS
.
–
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS –
Nếu là cá nhân trực khai thuế
hoặc 01-2/BK-TTS – n
ếu DN khai thuế thay
).
Tải về tại đây:
Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê
.
Tải về tại đây:
Mẫu 01-2/BK-TTS phụ lục bảng kê
.
–
Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng.
Tải về tại đây:
Mẫu hợp đồng thuê nhà
.
–
Tờ khai lệ phí môn bài.
Tải về tại đây
:
Tờ khai lệ phí môn bài
.
–
CMND/CCCD phô tô công chứng của chủ nhà.
–
Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế nhưng không đi được và ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế). Trường hợp DN kê khai thay thì không cần giấy uỷ quyền.
Trường hợp bạn không tải về được thì làm theo cách sau:
Bước 1: Comment mail vào phần bình luận bên dưới
Bước 2: Gửi yêu cầu vào mail: [email protected] (Tiêu đề ghi rõ Tài liệu muốn tải)
Chú ý
: -> Cơ quan thuế
có quyền yêu cầu
xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
– Doanh nghiệp khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì
trên tờ khai tích chọn
“
Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế
”
đồng thời
người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên
phải đóng dấu
của tổ chức hoặc
ký điện tử
theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế
thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay
.
—————————————————————
d. Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
– Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp
nơi có bất động sản cho thuê.
———————————————————————–
e. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
– Nếu là cá nhân trực tiếp khai thuế:
+) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế
theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
chậm nhất là
ngày thứ 10
kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế
một lần theo năm
chậm nhất là
ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo
.
– Nếu là DN nộp thuế thay:
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế
theo tháng
thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là
ngày thứ 20 của tháng tiếp theo
liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế
theo quý
thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là
ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo
liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế
theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
chậm nhất là
ngày thứ 10
kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai
thuế năm
là
ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch
.
—————————————————————————
f. Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản:
– Thời hạn nộp thuế chậm nhất là
ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
.
– Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
—————————————————————————————
Như vậy:
– Chi phí thuê nhà của cá nhân cá nhân hợp lý trường hợp có
Tổng doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu/năm
thì DN cần 1 bộ hồ sơ gồm:
– Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê xe ô tô, phụ lục hợp đồng…
– Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà, thuê xe
(Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
– Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ kê khai thuế thay.
—————————————————————————————————
Chú ý
Trường hợp: Trong
hợp đồng thuê có thỏa thuận tiền thuê tài sản
chưa bao gồm thuế
(GTGT, TNCN) và DN nộp thuế thay cho cá nhân thì DN được tính vào chi phí
tổng số tiền thuê tài sản
bao gồm cả phần thuế nộp thay.
– Nếu trên hợp đồng ghi là “
giá thuê đã bao gồm thuế
” thì
mặc dù không phải chia cho 0.9 nữa
=> Nhưng khoản tiền thuế nộp thay này
sẽ bị loại.
– Nếu trên hợp đồng ghi là “
giá thuê chưa bao gồm thuế
” thì
sẽ bị chia cho 0.9 để tính ra doanh thu tính thuế
=> Nhưng khoản tiền thuế nộp thay đó sẽ
được đưa vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN
.
Ví dụ
: Công ty kế toán Thiên Ưng thuê nhà của Bà B với giá thuê là 11.250.000
chưa bao gồm thuế
(GTGT, TNCN) thanh toán 6 tháng 1 lần = 67.500.000đ và Công ty
nộp thuế thay
cho cá nhân.
=> Thì Cty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay
= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN
Trong đó:
– Tổng tiền thuê tài sản =
67.500.000
– Tiền thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Doanh thu tính thuế GTGT =
Doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9
= 67.500.000 / 0.9 = 75.000.000
-> Tiền thuế GTGT = 75.000.000 x 5% =
3.750.000
– Tiền thuế TNCN phải nộp (Cách tính tương như thuế GTGT)
= (67.500.000 / 0.9) x 5% =
3.750.000
=> Tổng chi phí được trừ = 67.500.000 + 7.500.000 = 75.000.000.
Chi tiết việc
tại sao phải chia cho 0.9
các bạn có thể bấm vào “
Cách tính thuế cho thuê nhà
”
trên phần b nhé!
Xem thêm:
Cách hạch toán chi phí tiền thuê nhà
———————————————————————————–
Kế toán Thiên Ưng xin chúc các bạn thành công.
Các bạn muốn tìm hiểu chuyên sâu hơn về thuế TNCN, TNDN… Kỹ năng quyết toán thuế thì có thể có tham gia: Lớp
học kế toán thuế
thực tế chuyên sâu.
__________________________________________________
———————————————————————————–
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS.Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS -hoặc 01-2/BK-TTS – n).Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng.Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế nhưng không đi được và ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế). Trường hợp DN kê khai thay thì không cần giấy uỷ quyền.
